Thuế TNCN khi bán đất 2026 hay còn gọi là thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.
1. Cách tính thuế TNCN khi bán đất 2026
Căn cứ Điều 14 và Điều 24 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế TNCN khi bán đất 2026 hay còn gọi là thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.
Công thức tính thuế TNCN khi bán đất 2026 như sau:
Thuế TNCN (chuyển nhượng bất động sản) = Giá chuyển nhượng X 2%
Tính đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 chính thức được ban hành. Người nộp thuế có thể tham khảo quy định về cách tính thuế TNCN khi bán đất 2026 tại dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 dưới đây.
Lưu ý: Cách tính thuế TNCN khi bán đất 2026 theo hướng dẫn dưới đây vẫn giống với cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản theo quy định hiện hành tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi tại Thông tư 92/2015/TT-BTC.
Theo đó: Thuế TNCN khi bán đất 2026 = Giá chuyển nhượng X 2%
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng (hợp đồng bán đất) không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thì giá chuyển nhượng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
– Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc) mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì:
+ Phần giá trị quyền sử dụng đất xác định theo quy định như nêu trên.
+ Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
– Thời điểm xác định giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN được xác định như sau:
+ Trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
+ Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
(Theo Điều 57 Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025)
Cách tính thuế TNCN khi bán đất 2026 theo Luật Thuế TNCN 2025
(Ảnh minh họa – Nguồn Internet)
2. Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tính thuế TNCN 2026
Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tính thuế TNCN 2026 bao gồm:
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
– Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
(Theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025)
3. Thuế TNCN đối với ủy quyền chuyển nhượng bất động sản 2026
Tại dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 cũng tiếp tục kế thừa quy định hiện hành quy định rõ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung của quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự.
Cụ thể như sau:
– Trường hợp có nhiều cá nhân cùng đứng tên sở hữu bất động sản thì một cá nhân đại diện là người nộp thuế đối với toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi được các cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản ủy quyền.
– Đối với hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền.
Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế từ tiền lương, tiền công đối với khoản thù lao nhận được.
Quy định này hạn chế các trường hợp mua bán nhà đất nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, mà làm hợp đồng ủy quyền để trốn thuế.
(Theo điểm e khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC và điểm a, điểm b khoản 6 Điều 57 dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025)
Theo thuvienphapluat
>>> Xem thêm: